विलंबित कब्जे के लिए बिल्डर के खिलाफ कार्यवाही

1993 में लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम एमके गुप्ता के प्रसिद्ध मामले में पारित एक ऐतिहासिक फैसले के कारण, भारत के माननीय सुप्रीम कोर्ट ने फैसले पारित किया कि किसी भी तरह से आवास निर्माण कार्य में संलग्न “सभी बिल्डर / ठेकेदार / सभी राज्यों के संबंधित प्राधिकरण, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के तहत आवास कार्यकलाप से संबंधित किसी भी कार्य या चूक के लिए उत्तरदायी हो सकता है, जैसे: “कब्जे के वितरण में देरी, निर्धारित समय के भीतर निर्माण की पूर्ण नहीं करना, दोषपूर्ण और त्रुटिपूर्ण निर्माण और अधिक … “

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निर्णय स्पष्ट रूप से इस तथ्य को बताता है कि एक बिल्डर जो घर का निर्माण करता है या एक संपत्ति विकसित करने के लिए ठेकेदार की सेवाएं लेता है, अपने ग्राहक को सेवा प्रदान करने के कार्य में संलग्न है, और जिसके लिए उसे पैसे मिल रहे है। यह उन्हें एक सेवा प्रदाता बनाता है और इसलिए उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा के तहत उत्तरदायी है।
 
अंतर्राष्ट्रीय उपभोक्ता अधिकार सुरक्षा परिषद ने निम्नलिखित आधारों को सूचीबद्ध किया है जिसमें एक संपत्ति खरीदार एक अक्षम संपत्ति डेवलपर को उपभोक्ता न्यायालय में ले जा सकता है।

एक संपत्ति खरीदार निम्नलिखित स्थितियों में मामला दर्ज कर सकता है:
1. पर्याप्त अग्रिम राशि प्राप्त करने के बावजूद प्रासंगिक बिक्री अनुबंध का निष्पादन नहीं करना
 
2. सभी प्रासंगिक दस्तावेजों की प्रतियां जारी नहीं करना; विकास अनुबंध, मुख्तारनामा, स्वीकृत योजना (संबंधित क्षेत्रीय प्राधिकरण द्वारा), मंजूर योजना के अनुसार निर्माण सामग्री / डिजाइन के विनिर्देश और अन्य प्रासंगिक दस्तावेज
 
3. सहमत राशि से अधिक दाम लेना
 
4. भुगतान की गई राशि के लिए उचित प्राप्तियां जारी नहीं करना
 
5. खराब गुणवत्ता का निर्माण
 
6. सहमत विनिर्देशों का पालन न करने वाले एक घर को वितरित करना
 
7. परिसर के भीतर कोई मुफ्त पार्किंग स्थान नहीं है
 
8. एक सहकारी आवास सोसाइटी का निर्माण नहीं किया और घर सदस्यों को सौंप दिए
 
9. जल भंडारण टैंक का प्रावधान नहीं है

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10. उचित वेंटिलेशन और प्रकाश का प्रावधान नहीं है
 
11. निर्धारित समय सीमा से परे विलंबित कब्ज़ा
 
12. संबंधित प्राधिकरण के वास्तुकार द्वारा पंजीकृत पूर्णता प्रमाणपत्र प्राप्त नहीं करना
 
13. अपने रहने वालों के लिए संबंधित फ्लैट / घर के वितरण के समय अधिवास प्रमाणपत्र जारी नहीं किया गया
 
14. व्यय जिसके लिए डेवलपर ने धन अर्जित किया की घोषणा न करना
 
कोई परियोजना उपरोक्त लिखित कारणों में कम पड़ती है या अनुपालन नहीं करती तो उसके खिलाफ कार्यवाही के लिए उत्तरदायी और योग्य है।

उपभोक्ता न्यायालय में किसी निर्माता के खिलाफ शिकायत कैसे दर्ज करें?

एक निर्माता को एक सेवा प्रदाता के रूप में बुलाया जाता है, उनके खिलाफ एक उपभोक्ता अदालत शिकायत दर्ज करने की प्रक्रिया अन्य सेवा प्रदाताओं के समान है।
एक बिल्डर के खिलाफ उपभोक्ता शिकायत दर्ज करने के लिए नीचे दिए गये कदम उठाए जाते हैं:
 
1. अपने असंतोष के कारणों को बताते हुए निर्माता को एक अच्छी तरह से प्रारूपित कानूनी नोटीस भेजें
 
2. अन्य पक्ष (निर्माता) की ओर से निर्धारित समय के लिए प्रतिक्रिया का इंतजार करना
 
3. अगर कोई जवाब नहीं मिलता, तो विशेषज्ञ कानूनी सलाह की सहायता से तथ्यों और प्रमाणों को बताते हुए एक याचिका तैयार करें
 
4. उपभोक्ता न्यायालय से संपर्क करें और बिल्डर के खिलाफ अपनी याचिका दायर करें
 
5. किसी बिल्डर के द्वारा कब्जे में देरी करने की स्थिति में, कोई समय सीमा नहीं है जिसका खरीदार को शिकायत दर्ज करने के लिए पालन करना होगा।

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बिल्डर के अधिग्रहण विस्थापन पर राष्ट्रीय आयोग का फ़ैसला

राष्ट्रीय आयोग ने एक फैसले में कहा कि “बिल्डर पर कार्रवाई का कारण साइट के आवंटन या आवंटन के इनकार पर धन की पूरी वापसी तक जारी रहता है” जिसका मतलब है कि उसको सेवा अनुबंध का सम्मान करने के लिए, चाहे कितनी देरी हो, बिल्डर को अनुबंध का पालन कर समय पर कार्य पूरा करना होगा। फिर आयोग द्वारा एक और तथ्य यह बताया गया था कि ” डेवलपर प्रत्येक संपत्ति बिक्री के लिए एक अनुबंध करने के लिए उत्तरदायी है और ऐसा करने में विफलता, उपभोक्ता न्यायालय में बिल्डर के खिलाफ कार्रवाई का कारण हो सकती है”।